Tributación de venta de vivienda

Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.

El artículo 35 establece lo siguiente:

“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”

Y el artículo 36:

“Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

(..)”.

De acuerdo con lo anteriormente expuesto, el valor de adquisición de la vivienda transmitida, al haber sido adquirida a título lucrativo, estará constituido, en la parte proporcional correspondiente a la cuota de titularidad del consultante, por el valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, más las inversiones y mejoras, y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

Por tanto, el valor de adquisición de la vivienda adquirida por herencia del abuelo del consultante a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en la declaración de IRPF del consultante, será el valor real a que se refiere el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que será en este caso el valor de mercado de la vivienda en la fecha del devengo (la de fallecimiento del causante).

Por otro lado, respecto a los gastos y tributos inherentes a la adquisición, de acuerdo con el criterio de este Centro Directivo en diferentes consultas tributarias (consultas vinculantes V2584-16 y V0131-04), éstos son aquellos tales como, entre otros, los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, asesor, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana correspondiente a la vivienda satisfecho por el consultante en la adquisición a título lucrativo, además del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones satisfecho por el consultante (V2275-06) en los términos que se van a comentar en el siguiente párrafo. El certificado obtenido del Registro General de Actos de Última voluntad también formará parte del valor adquisición de la vivienda. No obstante, todos los gastos que se acaban de citar deberán ser tenidos en cuenta por el consultante a la hora de calcular el valor de adquisición del inmueble, en la medida en que éste los haya satisfecho.

Al formar parte del valor de adquisición, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones satisfecho por la parte de herencia recibida correspondiente a la vivienda objeto de consulta, la forma de repartir este impuesto entre los diferentes bienes y derechos integrantes de la herencia, a los efectos de la determinación de su valor de adquisición, será aplicando el tipo medio efectivo de gravamen del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones a la parte de la base liquidable que proporcionalmente corresponda a cada uno de los citados bienes o derechos.

A tal efecto, se entenderá por tipo medio efectivo de gravamen del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el cociente de dividir la cuota líquida del impuesto entre la base liquidable del mismo.

En cuanto al valor de transmisión será el importe real por el que se hubiese efectuado la enajenación, siempre que no resulte inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente, tales como el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, gastos de inmobiliaria y gastos de notaría.

No obstante lo anterior, conviene precisar que, en concreto, respecto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, y de acuerdo con el criterio de este Centro Directivo (consulta vinculante V1649-13), según lo dispuesto en el artículo 106.1 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), el sujeto pasivo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana en los supuestos de transmisiones de terrenos a título oneroso será el transmitente, en este caso el consultante en la parte correspondiente a su cuota de titularidad, y, por tanto, el impuesto satisfecho por éste minorará el valor de transmisión. Ahora bien, a tal efecto podría ser que el adquirente del inmueble, acredite que, aun no siendo sujeto pasivo del impuesto, pactó con el transmitente que asumía el pago de este tributo, y en ese caso dicho impuesto constituirá un mayor valor de adquisición del inmueble para el comprador y no minora el valor de transmisión del vendedor (consulta V5370-16 de 20 de diciembre de 2016).

Por otro lado, hay que tener en cuenta que la fecha de adquisición de los bienes recibidos por herencia será la de su adquisición por herencia que, según las normas del Código Civil, se produce, con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante. Por tanto, la fecha de adquisición de la vivienda heredada objeto de consulta, será la del respectivo fallecimiento del abuelo del consultante.

Como consecuencia final de todo lo anterior, la ganancia o pérdida patrimonial resultante se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.