Modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Se modifica parte del articulado de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y se introducen, entre las más relevantes, las siguientes novedades:

Con entrada en vigor el 06/06/2013, la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, persigue como objetivo fundamental flexibilizar el mercado de alquiler, para lograr su dinamismo a través de la búsqueda del equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores. Para ello, se modifica parte del articulado de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, e introduce, entre las más relevantes, las siguientes novedades:

- Se refuerza la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes.

“La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a 3 años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Se entenderán celebrados por 1 año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado.”

- “Se reduce la duración del contrato de arrendamiento de 5 a 3 años la prorroga obligatoria y de 3 a 1 año la prórroga tácita.”

- Respecto de la recuperación de la vivienda del arrendador, “no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.”

- “Se contempla que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Igualmente se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.”

- “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.”

- “Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.”

- “La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.”

- “Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.”

“El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.”

A este respecto, también se modifican determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con el propósito de abordar los problemas generados en los procesos de desahucio, de tal modo que se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de forma que si éste no atiende el requerimiento de pago o no comparece, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento.

Igualmente, la Ley excluye el alojamiento privado para el turismo, para evitar situaciones de intrusismo y competencia desleal respecto del sector de los destinos turísticos, para que el uso del alojamiento privado para el turismo, quede regulado por la normativa sectorial especifica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada.

Por último, se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, con el objeto de ofrecer información al arrendador sobre los antecedentes de impagos del posible arrendatario.