Primera transmisión de viviendas de protección oficial

Consulta vinculante de la D.G. Tributos nº V3059-23

Fecha: 23/11/2023

Normativa: TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 45-I-B)-12-c)

Descripción: La consultante tiene prevista la adquisición de una vivienda, garaje y trastero incluidos todos ellos en un complejo destinado a vivienda protegida de nueva construcción de régimen general, todos ellos con calificación definitiva de Viviendas de nueva construcción de protección pública otorgada en fecha 27 de septiembre de 2023 por el Servicio Territorial de Vivienda y Arquitectura Bioclimática de la Conselleria de Servicios Sociales, Igualdad y Vivienda de la Generalitat Valenciana. El garaje y el trastero no están vinculados a la vivienda. La vivienda tiene una finca registral y referencia catastral distinta a garaje y trastero.

Cuestión planteada: Si la exención contemplada en el artículo 45.I.B.12 c) del TRLITPAJD para las escrituras públicas otorgadas para formalizar la primera transmisión de viviendas de protección oficial, una vez obtenida la calificación definitiva, afecta también al garaje y trastero, y no solo a la vivienda.

Contestación completa:

El artículo 45.I.B).12.b) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre) –en adelante TRLITPAJD–, regula los beneficios fiscales del impuesto para las viviendas de protección oficial en los siguientes términos:

«Los beneficios fiscales aplicables en cada caso a las tres modalidades de gravamen a que se refiere el artículo 1.º de la presente Ley serán los siguientes:

I. […]

B) Estarán exentas:

[…]

12.

a) La transmisión de terrenos y solares y la cesión del derecho de superficie para la construcción de edificios en régimen de viviendas de protección oficial. Los préstamos hipotecarios solicitados para la adquisición de aquellos, en cuanto al gravamen de actos jurídicos documentados.

b) Las escrituras públicas otorgadas para formalizar actos o contratos relacionados con la construcción de edificios en régimen de «viviendas de protección oficial», siempre que se hubiera solicitado dicho régimen a la Administración competente en dicha materia.

c) Las escrituras públicas otorgadas para formalizar la primera transmisión de viviendas de protección oficial, una vez obtenida la calificación definitiva.

d) La constitución de préstamos hipotecarios para la adquisición exclusiva de viviendas de protección oficial y sus anejos inseparables, con el límite máximo del precio de la citada vivienda, y siempre que este último no exceda de los precios máximos establecidos para las referidas viviendas de protección oficial.

e) La constitución de sociedades y la ampliación de capital, cuando tengan por exclusivo objeto la promoción o construcción de edificios en régimen de protección oficial.

Para el reconocimiento de las exenciones previstas en las letras a) y b) anteriores bastará que se consigne en el documento que el contrato se otorga con la finalidad de construir viviendas de protección oficial y quedará sin efecto si transcurriesen tres años a partir de dicho reconocimiento sin que obtenga la calificación o declaración provisional o cuatro años si se trata de terrenos. La exención se entenderá concedida con carácter provisional y condicionada al cumplimiento que en cada caso exijan las disposiciones vigentes para esta clase de viviendas. En el supuesto de las letras a) y b) de este apartado, el cómputo del plazo de prescripción previsto en el artículo 67 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, comenzará a contarse una vez transcurrido el plazo de tres o cuatro años de exención provisional.

Las exenciones previstas en este número se aplicarán también a aquéllas que, con protección pública, dimanen de la legislación propia de las Comunidades Autónomas, siempre que los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes no excedan de los establecidos en la norma estatal para las viviendas de protección oficial.».

De acuerdo con el precepto transcrito gozaran de exención en el ITPAJD las escrituras públicas otorgadas para formalizar actos y contratos relacionados con viviendas de protección oficial, en cuanto al gravamen sobre actos jurídicos documentados, que es el concepto por el que quedaría sujeta la escritura objeto de examen.

El concepto de vivienda de protección oficial, no viene definido en la normativa del impuesto y su alcance debe delimitarse según la normativa reguladora de este tipo de viviendas. A este respecto, el artículo dos del texto refundido de la legislación de Viviendas de Protección Oficial, aprobado por el Real decreto 2960/1976, de 12 de noviembre, por el que se aprueba el (BOE de 29 de diciembre) establece lo siguiente:

«Artículo dos.

Se entenderán por viviendas de protección oficial las que dentro de los Planes Generales de Vivienda y Programas de actuación se construyan con arreglo a las condiciones que se señalen en las normas de desarrollo de esta Ley. Su uso, conservación y aprovechamiento se regirán durante cincuenta años por esta legislación.

La protección de la Ley alcanzará a los locales de negocio, edificaciones y servicios complementarios. terrenos y obras de urbanización.».

Por otra parte, el Real Decreto 3148/78, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Vivienda, determina el concepto de vivienda en su artículo uno y el ámbito de aplicación del régimen de Viviendas de Protección Oficial (PO) en su artículo dos.

«Artículo uno. Concepto.

Se entenderá por vivienda de protección oficial la que, destinada a domicilio habitual y permanente, tenga una superficie útil máxima de noventa metros cuadrados, cumpla los requisitos establecidos en el presente Real Decreto y en las disposiciones que lo desarrollen, y sea calificada como tal por el Estado a través del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, o por otros Entes públicos territoriales a los que se atribuya esta competencia.

Siempre que en el presente texto y disposiciones que lo desarrollen se haga uso de la expresión “vivienda de protección oficial” se referirá a las viviendas que se inicien al amparo de esta disposición o que se acojan a la misma.».

«Artículo dos. Ámbito de aplicación.

La protección oficial, en las condiciones que para cada caso se establecen a continuación, se extenderá también:

A) A los locales de negocio situados en los inmuebles destinados a vivienda, siempre que su superficie útil no exceda del 30 por 100 de la superficie útil total. Estos locales de negocio habrán de situarse en plantas completas y distintas de las que se destinen a viviendas.

Cuando un mismo promotor construya más de cien viviendas podrá agrupar la indicada superficie, destinada a locales de negocio, en edificio independiente, siempre que esté situado en terrenos contiguos a los ocupados por aquellas, forme con los edificios de viviendas un conjunto urbano y se incluya en el mismo proyecto.

(…)

C) A las edificaciones, instalaciones y servicios complementarios para fines religiosos, culturales, comerciales, sanitarios, asistenciales, deportivos, administrativos, políticos, recreativos y, en general, todas aquellas obras destinadas a equipamiento social, siempre que formen parte de núcleos de población constituidos al menos en un cincuenta por ciento por viviendas de protección oficial.

Cuando, en cumplimiento de Io dispuesto en las ordenanzas que sean de aplicación, o por voluntad del promotor, se incluyen en el proyecto garajes que tengan la consideración de anejos inseparables de las viviendas del inmueble, la superficie útil de los mismos, dentro de los límites máximos establecidos en la correspondiente ordenanza, se computará, a afectos de determinar los precios de venta o renta de las viviendas: más no se tendrá en cuenta ni para la concesión de ayudas económicas personales ni para determinar la superficie máxima a que se refiere el artículo uno de este Real Decreto. En el caso de que los garajes no están vinculados a las viviendas, se considerarán a todos los efectos como locales comerciales.

El mismo régimen legal establecido en el párrafo anterior se aplicará a los trasteros y otras dependencias cuya altura libre exceda de uno coma cincuenta metros y que se consideren anejos inseparables de las viviendas. En cualquier caso, el precio de venta o renta de los mismos no podrá exceder de un diez por ciento del precio total de la vivienda.».

En primer lugar, debe ponerse de manifiesto que dado que la consulta planteada se refiere a una vivienda de protección pública y no de protección oficial, conviene recordar aquí que, como se ha manifestado reiteradamente por este Centro Directivo (consulta V0636-21, de 18 de marzo de 2021 y V0298-22, de 17 de febrero de 2022) en la medida en la que se cumplan los requisitos fijados en la normativa sobre Viviendas de Protección Oficial en cuanto a los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes, aun tratándose de viviendas denominadas de protección pública, tendrán la consideración de viviendas de protección oficial y, por ende, resultarán de aplicación las exenciones previstas para estas en el TRLITPAJD (artículo 45.I.B).12), sin que tal interpretación pueda entenderse como una extensión de la exención prevista para las viviendas de protección oficial en el citado impuesto, sino en el sentido de declarar aplicable el régimen jurídico de “vivienda de protección oficial” a una determinada vivienda con independencia de que se denomine de ese u otro modo por la legislación de la Comunidad Autónoma competente, de donde resulta la equivalencia, a los efectos que aquí se examinan, de los conceptos de viviendas de protección oficial y viviendas de promoción pública, con independencia de su denominación.

De la normativa señalada, puede deducirse que cuando se trate de garajes y trasteros no vinculados a las viviendas pueden adquirirse al margen de las mismas y que la superficie de estos junto a la de las restantes locales comerciales se computan unidos a efectos de la determinación de la superficie del 30 por 100 antes referido. Si no superan en conjunto este porcentaje de la superficie total, quedarán amparados por la protección oficial y por la exención del ITPAJD.

CONCLUSIÓN:

Primera: En la medida en la que se cumplan los requisitos fijados en la normativa sobre Viviendas de Protección Oficial en cuanto a los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes, aun tratándose de viviendas denominadas de protección pública, tendrán la consideración de viviendas de protección oficial y, por ende, resultarán de aplicación las exenciones previstas para estas en el artículo 45.I.B).12) del TRLITPAJD.

Segunda: Cuando se trate de garajes y trasteros no vinculados a las viviendas, pueden adquirirse al margen de las mismas y la superficie de estos junto a la de las restantes locales comerciales se computan unidos a efectos de la determinación de la superficie del 30 por 100 de la superficie útil total. Si no superan en conjunto este porcentaje de la superficie total, quedarán amparados por la protección oficial y por la exención del ITPAJD.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.