Actualización normativa de aplicación en los contratos de arrendamiento de vivienda a partir del 6 de marzo de 2019

Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

La Ley de Arrendamiento Urbanos ha sido objeto, de importantes modificaciones en su contenido, desde diciembre de 2018, lo que ha provocado que el marco regulatorio de aplicación en los contratos de alquiler, sea distinto en función de la fecha de su celebración.

En función de la fecha de celebración del contrato de alquiler, cabe distinguir los siguientes periodos para la aplicación del marco normativo:

a.- Los contratos celebrados entre 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019, les será de aplicación la LAU con las modificaciones introducidas por el RD Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

b.- Los contratos celebrados a partir del 22 de enero y hasta el 5 de marzo de 2019, vuelven a regirse por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en virtud de la derogación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre.

c.- Los contratos de alquiler celebrados a partir del 6 de marzo de 2019 les será de aplicación las modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

A.- CONTRATOS CELEBRADOS ENTRE EL 19 DE DICIEMBRE DE 2018 Y EL 22 DE ENERO DE 2019. R.D. Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Regulación de los contratos de alquiler.

Se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), introduciendo las siguientes modificaciones que afectan a los contratos del alquiler:

1. Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Es decir, aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada:

- “La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.”

- “Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.”

- “No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.”

2. Se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Se trata del plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo:

- “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.”

3. Se limitan las garantías adicionales a la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración. De esta forma, se limita la carga económica que en ocasiones genera al inquilino la firma de un nuevo contrato, a través de un aval o depósito bancario que se suma a la cuantía de la fianza.

4. Se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato de arrendamiento.

5. Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (una sociedad o empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

6. Se mejora y aclara la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que resulte aplicable.

Protección a los hogares vulnerables y mayor seguridad jurídica en el procedimiento de desahucio de vivienda.

Se incorpora, a través de una modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, una modificación del procedimiento de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea persona jurídica. De esta forma se clarifica el procedimiento, introduciendo mayor seguridad jurídica y medidas específicas para atender a aquellas situaciones que demanden una mayor protección social.

Medidas fiscales en favor del alquiler de vivienda.

Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, de manera que se reducen las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler de vivienda habitual.

Además, se modifica la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) contenida en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, incorporando medidas que favorecen el mercado de alquiler de vivienda:

1. Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.

2. Los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.

3. Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95 por ciento en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

4. Se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

Comunidades de propietarios y el alquiler turístico de viviendas.

Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, para habilitar la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, en las comunidades de vecinos puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda, para, de esta forma, favorecer la convivencia en los edificios de viviendas.

También se introducen modificaciones en el régimen de propiedad horizontal con objeto de impulsar la realización de obras de mejora de la accesibilidad.

B.- CONTRATOS CELEBRADOS ENTRE EL 22 DE ENERO Y EL 5 DE MARZO DE 2019. Resolución de 22 de enero de 2019, por el Congreso de los Diputados, de publicación del acuerdo de derogación del R.D. Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

- Se refuerza la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes.

“La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a 3 años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Se entenderán celebrados por 1 año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado.”

- “Se reduce la duración del contrato de arrendamiento de 5 a 3 años la prorroga obligatoria y de 3 a 1 año la prórroga tácita.”

- Respecto de la recuperación de la vivienda del arrendador, “no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.”

- “Se contempla que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Igualmente se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.”

- “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.”

- “Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.”

- “La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.”

- “Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.”

“El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.”

A este respecto, también se modifican determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con el propósito de abordar los problemas generados en los procesos de desahucio, de tal modo que se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de forma que si éste no atiende el requerimiento de pago o no comparece, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento.

Igualmente, la Ley excluye el alojamiento privado para el turismo, para evitar situaciones de intrusismo y competencia desleal respecto del sector de los destinos turísticos, para que el uso del alojamiento privado para el turismo, quede regulado por la normativa sectorial especifica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada.

C.- CONTRATOS QUE SE CELEBREN A PARTIR DEL 6 DE MARZO DE 2019. R.D. Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Principales medidas:

1.- Se amplía la prórroga obligatoria de tres a cinco años, si el arrendador es persona física, o a siete años, si es persona jurídica, Además, se amplía la prórroga tácita, si ninguna de las partes dice nada transcurridos los cinco o siete primeros años, de uno a tres años.

2.- Aumenta a dos meses el plazo de preaviso previsto para no renovar el contrato para el inquilino y a cuatro meses para el arrendador.

3.- Los contratos no inscritos vuelven a tener efectos ante terceros, de forma que cuando haya una venta de un piso arrendado, el inquilino quede protegido, esté o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad.

4.- Se establece una información mínima que deben recoger los Depósitos Autonómicos de Fianzas en las comunidades autónomas donde estén creados y se creará, en el plazo de ocho meses, un índice estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda, en orden a impulsar la oferta de viviendas en alquiler asequible.

5.- Respecto de las medidas fiscales se establece, para el estímulo de la oferta, la propuesta es habilitar el gravamen en el IBI de la vivienda vacía, bonificar en el IBI la vivienda protegida en alquiler, así como la eliminación del Impuesto de Transmisiones en los alquileres de vivienda habitual.

6.- Se excluye de la Ley de Arrendamientos Urbanos la vivienda turística, para su específica regulación por las comunidades autónomas, y se permite que una mayoría de 3/5 de las comunidades de propietarios puedan limitar las viviendas de uso turístico, o asignarles mayores gastos comunes:

- Concretamente, se introduce en la Ley de Propiedad Horizontal la posibilidad de que, por acuerdo de una mayoría de 3/5, una comunidad de propietarios pueda limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar unas determinadas condiciones para su ejercicio.

- Se recoge la posibilidad de establecer incrementos de hasta un 20% en la participación en los gastos comunes por parte de las viviendas de uso turístico.

- Quedan reguladas todas las viviendas de uso turístico por la normativa sectorial turística, independientemente de la forma de comercialización o promoción.

7.- Se mejora la coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en los supuestos de vulnerabilidad además de que se implementa y agiliza el procedimiento.

8.- Queda sujeto al IPC la actualización de la renta durante la vigencia del contrato.

9.- Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, corresponderán al arrendador, cuando este sea persona jurídica.

10.- Se obliga a los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal a la realización de obras y actuaciones de accesibilidad, con independencia de la cuantía de las mismas, si existe ayuda pública de al menos el 75 % del coste. También, se establece la necesidad de elevar y destinar el fondo de reserva de la comunidad de propietarios a sufragar inversiones de accesibilidad.

11.- Se blinda la posibilidad de subrogación, en caso de fallecimiento del inquilino, en favor de determinados perfiles vulnerables como menores, discapacitados o mayores de 65 años.

12.- No se podrá actualizar la fianza hasta transcurridos cinco (en caso de personas físicas) o siete años (o jurídicas) desde su formalización.

13.- El comprador de una vivienda arrendada se subroga, en todo caso, en el arriendo durante los cinco o siete primeros años de vigencia del contrato. Para los contratos de duración superior a cinco o siete años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, en cuyo caso sólo deberá soportar el arrendamiento hasta el límite máximo de cinco o siete años. En el supuesto de que las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años o siete años.