Regulación de arrendamientos urbanos y restricciones en determinadas adquisiciones de vivienda

Reforma de la LAU en 2026

Medidas urgentes para frenar la especulación inmobiliaria, proteger a los inquilinos vulnerables y ampliar el parque de vivienda asequible.

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y convalidado por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados el 12 de noviembre de 2026, aprueba un paquete de medidas urgentes para frenar la especulación inmobiliaria, proteger a los inquilinos vulnerables y ampliar el parque de vivienda asequible en España.

Principales puntos de la norma:

1. Regulación del alquiler y estabilidad contractual

• Tope a la subida de rentas. Se limita al 2 % la actualización anual de los contratos de alquiler de vivienda hasta el 31 de diciembre de 2027 si no hay nuevo acuerdo. Si la renta actual ya supera el índice de precios de referencia, no se podrá aplicar ninguna subida.

• Prórroga extraordinaria e indemnizaciones. Se habilita una prórroga extraordinaria para determinados contratos a solicitud del inquilino. Además, el plazo de preaviso del arrendador para no renovar sube de 4 a 6 meses. Si decide no prorrogar sin causa justificada (como necesidad propia o familiar), deberá indemnizar al inquilino con 12 mensualidades calculadas según el índice de referencia.

• Alquileres temporales y de habitaciones. Los contratos temporales, superiores a 31 días y hasta un máximo de 12 meses, exigen causa justificada.

Por su parte, el alquiler de habitaciones queda equiparado al de vivienda habitual cuando cubre la necesidad permanente del inquilino

• Se prohíbe exigir al inquilino la contratación de seguros de impago y se elimina la indemnización al arrendador si el inquilino desiste del contrato. No se pueden repercutir gastos de gestión y formalización, ni IBI o comunidad si el edificio no está en régimen de propiedad horizontal.

2. Protección frente a desahucios y especulación

• Suspensión de desahucios hasta 2030. Se paralizan los lanzamientos de hogares en situación de vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030. Durante la suspensión, las administraciones públicas disponen de un plazo de 2 meses para ofrecer una solución habitacional o asumir la renta.

• Freno a compras especulativas. Se restringe la adquisición de viviendas por parte de entidades o fondos que compran inmuebles o carteras hipotecarias por debajo de su valor de tasación (menos del 70 %), salvo que los destinen

3. Medidas fiscales y tributarias (IRPF, IVA e IBI)

• Incentivos y penalizaciones en el IRPF. Los propietarios obtienen una reducción del 100 % en el IRPF si rebajan la renta más de un 5 % respecto al contrato anterior o si alquilan por primera vez por debajo del índice oficial. En cambio, la bonificación baja al 15 % si suben el precio por encima de los límites fijados

Para los inquilinos, se recupera una deducción estatal general del 10 % en el IRPF.

• IVA a pisos turísticos y vivienda protegida. Los alquileres turísticos, estancias de menos de 30 noches o con servicios hoteleros, pasan a tributar un 10 % de IVA desde el 1 de diciembre de 2026. La vivienda protegida de forma permanente reduce su IVA al tipo superreducido del 4 %.

• Impuestos locales y SOCIMI. Se permiten recargos en el IBI de entre el 50 % y el 150 % para viviendas vacías o de uso turístico, se actualizan los coeficientes de la plusvalía municipal y se eleva al 25 % el gravamen especial sobre los beneficios no distribuidos de las SOCIMI.

4. Ampliación de oferta y financiación

• Definición de vivienda asequible. La ley establece que el coste de la vivienda asequible no puede superar el 30 % de la renta mediana del municipio correspondiente.

• Línea de préstamos «Tu Casa». Se dota con 10.000 millones de euros una línea gestionada por el ICO para financiar hasta el 20 % de la compra de la primera vivienda (con un máximo de 50.000 euros), al 0 % de interés y a devolver en 10 años.

• Avales a la construcción industrializada. Se aprueban avales ICO por valor de hasta 280 millones de euros hasta 2040 para impulsar la edificación industrializada de vivienda asequible.

Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.